對中國地產(chǎn)經(jīng)濟問(wèn)題的思考，我一直不是從房?jì)r(jià)為什么上漲這個(gè)角度思考，而一直是從房?jì)r(jià)為什么不下跌這個(gè)角度去思考的。所有投資的邏輯起點(diǎn)，是基于兩個(gè)前提：一是持有資產(chǎn)價(jià)格繼續上漲；二是持有資產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度持續超過(guò)其他可投資項目。中國的房?jì)r(jià)，以多年事實(shí)數據，論證了它曾經(jīng)滿(mǎn)足了上述兩個(gè)條件，這增強了大家持續購入的信心。

但我們要承認，中國房?jì)r(jià)曾經(jīng)有過(guò)下跌，原因往往是以下幾種因素的結合：

1、供給端因素

地產(chǎn)商推出的新樓盤(pán)價(jià)格低于二手交易價(jià)格，可以整體拉低住房均價(jià)。通常講，新樓盤(pán)會(huì )盡可能多的追求利潤。但在供給過(guò)剩時(shí)，地產(chǎn)商出于回款需求，可能使新樓盤(pán)定價(jià)低于二手房?jì)r(jià)格。

2、需求端因素

在需求量少，交易低迷的情況下，區域樓盤(pán)的交易價(jià)格是由少數交易樓盤(pán)價(jià)格決定的，此類(lèi)邊際交易價(jià)格如遇下降，將會(huì )導致整體價(jià)格下降。

3、杠桿因素

杠桿的作用在于放大，供給端和需求端因素都會(huì )因為杠桿的存在而放大。供給端看，如果地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款收緊，急需回款，那么調低價(jià)格的可能性增大。需求端看，如果二手房存在大量投資投機樓盤(pán)，如果房貸利率提高，那么資金壓力會(huì )迫使房東低于市場(chǎng)價(jià)拋售，如果是疊加限購，可接盤(pán)的人群更少，價(jià)格下跌幅度會(huì )更大。應當講，中國地產(chǎn)經(jīng)濟在供給端來(lái)看，已經(jīng)完全擺脫了傳統銀行貸款的束縛，各類(lèi)影子銀行、通道業(yè)務(wù)，已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)貸款的主要來(lái)源；需求端個(gè)人貸款尚不存在系統性風(fēng)險的可能，因此，金融圈仍然認為個(gè)人住房貸款是最優(yōu)質(zhì)的貸款類(lèi)型。杠桿因素，是中國地產(chǎn)經(jīng)濟最關(guān)鍵的因素，無(wú)論是供給端開(kāi)發(fā)貸款收緊，還是需求端房貸收緊，只要出現緊縮政策，都會(huì )導致房?jì)r(jià)掉頭向下，理解這一點(diǎn)，非常重要。

4、心里預期因素

心理預期是短期因素。但在非理性時(shí)期，心理預期往往起決定性作用。以北京為例，目前“階層固化”的擔憂(yōu)，對學(xué)區房的擔憂(yōu)，構成了短期恐慌因素，短期成為推高房?jì)r(jià)的主要原因。應當講，目前的預期，主要在于對政府不信任，不相信政府能夠推進(jìn)教育公平化，不相信教育供給的加大能夠緩解教育需求問(wèn)題。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的傳播途徑，使心理預期極易形成共識。

目前來(lái)講，房?jì)r(jià)繼續上漲，從民眾角度，很難說(shuō)沒(méi)有合理的理由。因為從上述四項因素來(lái)看：

1、供給方面：一線(xiàn)城市的供給嚴重不足，二線(xiàn)城市的庫存開(kāi)始稀缺。

2、需求方面：教育需求、改善性需求十分旺盛。

3、杠桿方面：開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人房貸看不到實(shí)質(zhì)收緊的可能。

4、心理預期方面：階層固化的心理判斷已經(jīng)普遍形成，買(mǎi)房卡位成為選擇。

轉自：今日頭條